こんにちは、チャンコです！
ご訪問ありがとうございます。
2022年4月に「マンション管理適正評価制度」がスタートしました。
詳細は、以下の記事をご覧くださーい
今回は、マンション管理会社の現役フロントマンが考えた、評価制度の具体的なアクションプランを分かりやすく解説します。
以下の記事で
マンション管理会社での経歴を紹介してまーす
具体的なアクションプランは、全部で5つ用意しました。
- 法律や管理規約をしっかりと守って50ポイント獲得
- マンション管理に欠かせないキーワードを押さえて82ポイント獲得
- を獲得するために
- 100点を目指すために
- そして、良い管理を維持していく
今回紹介するのは、「①法律や管理規約をしっかりと守って50ポイント獲得」です。
高得点を目指すためのポイント（以下の記事を参照）の「①マイナスポイントは、絶対に避ける」に沿った、アクションプランになります。
この記事を読んでいただければ、時間はかかるけど当たり前のことをやるだけで、マイナスポイントがなくなり50ポイントを獲得できるようになります。
評価制度を通じて、マンションの資産価値が上がる可能性を秘めています！
是非、最後まで見ていってください^^
具体的なアクションプラン
それでは、マンション管理会社勤務の現役フロントマンが、マンション管理適正評価制度で高得点を取るための具体的なアクションプランを紹介します。
- 法律や管理規約をしっかりと守って50ポイント獲得
- マンション管理に欠かせないキーワードを押さえて82ポイント獲得
- を獲得するために
- 100点を目指すために
- そして、良い管理を維持していく
マンション管理会社での経歴は、以下の記事で紹介してます。
マンション管理適正評価制度の詳しい内容が知りたい方は、以下の記事も合わせてご覧ください^^
①法律や管理規約をしっかりと守って50ポイント獲得
マンション管理適正評価制度についておさらいすると、評価の結果、マイナスポイントとなる項目があります。
マイナスポイントとなる項目の特徴は、以下の通りです。
- あきらかに法律違反をしている
- 管理規約を守れていない（規定されていない）
- 不健全な財務運営
「マイナスポイントの特徴」別に、アクションプランを紹介します。
あきらかに法律違反をしている場合
まずは、出来ていない項目を確認しましょう。
そして、本当に実施が必要か（対象物件か）、確かめましょう。
- 法定点検 9項目（２．建築・設備の①ア～ケ）
- 消防訓練の実施状況（５．生活関連の②）
対象物件か分からない場合は、専門家に相談してみるのも選択肢の一つです。
- マンション管理会社
- マンション管理士
- 建築士、消防設備士
- 行政
対象物件であれば、法律違反状態を改善するだけです。
それぞれ、実施の計画を立てていきましょう。
【法定点検が出来てない場合】
法定点検を実施するためには点検費用が発生します。
つまり、予算が必要になります。
このため、実施したくても、すぐに実施出来ない場合があります。
予算がない場合は、以下のようにして予算を確保しなければなりません。
予算の確保ができれば、点検業者へ点検を依頼し、点検結果報告書を受け取ります。
自分達が動くことは少ないね
ちなみに、法定点検は実施が当たり前なので
実施しても獲得ポイントはありません＝0ポイント
【消防訓練が出来てない場合】
消防訓練は、法定点検のように費用をかけなくてもできる内容です。
ただし、決めなければならないことや自分達が動かなければならないことが、結構あります。
消防訓練で決めること／やること
- 実施時期
- 訓練の内容
- 消防署への届出と参加依頼 ※消防車が来ると、子供が喜ぶ
- 居住者への周知
- 訓練当日のスケジュールと役割
- 訓練後、消防署へ報告
消防訓練は、対象物件でない場合も、実施すれば
0ポイント⇒3ポイント付与されるよ
消防訓練は、万が一の備えにもなるし
やっておいた方が良さそうね
ちなみに、消防訓練は高得点を目指すためのポイント（以下の記事を参照）の「④安心も目指していく」にも関連してきます。
管理規約を守れていない（規定されていない）
標準管理規約という存在をご存じですか。
区分所有法のように法律ではありませんが、国が作っている管理規約のサンプルみたいなものをイメージしてもらえればいいです。
国土交通省のホームページで、最新の標準管理規約を確認できます。
そして、標準管理規約では、以下の事が規定されています。
- 管理者等や監事を選任すること
- 集会（総会）を開催すること
- 集会（総会）の議事録を作成すること
- 長期修繕計画を作成すること
- 「管理費」「修繕積立金」の区分けして経理すること
詳しい条文は、あらためて紹介しますので、本記事では概要をお伝えします。
マンション管理適正評価制度では、上記の規定を守れていないとマイナスポイントになることから、管理規約を遵守することを重要としていることが分かります。
つまり、標準管理規約通りに規約を整備して、規約に基づいて運営できていれば何も問題はありません。
達成できていない項目があれば、標準管理規約の規定に基づいて、どんどん改善していきましょう。
全ての項目（5つ）を改善すると
21ポイント獲得出来ます
それでは、具体的なケースで見ていきましょう。
【「管理者等」や「監事」が選任されていない場合】
そもそも、「管理者等」や「監事」ってだれ？と思う方のために、軽く触れておきます。
「管理者等」に関する規定
- 区分所有法第二十五条で、集会にて選任（解任）できるとされる人（法人もあり）のこと
- （建物等の）保存行為をしたり、集会を開いたりすることができる
- 標準管理規約では、理事長＝管理者となる
「監事」に関する規定
- 区分所有法第五十条では、管理組合法人にのみ置くことになっているけど
- 標準管理規約では、法人でなくても置くことになっている役員
- 業務や財産の監査をするのが役目
評価制度では、「管理者」と「監事」がそれぞれ選任されていることを評価します。
「どちらか」または「どちらも」いない場合は、適当な人をつけて、次の集会（総会）で選任しましょう。
なお、後述する集会（総会）の議事録で、選任されたかを確認されるので忘れずに作っておいてください。
【集会（総会）を開催していない場合】
例によって、「集会（総会）」ってなに？と思う方のために、軽く触れておきます。
「集会（総会）」に関する規定
- 「集会」も「総会」も、基本的には同じ会議体
- 区分所有法では「集会」
- 標準管理規約では「総会」と表現されている
- 法律では年１回、規約では新会計年度開始以後２か月以内に招集することになっている
- 管理者（理事長）が、招集する
評価制度では、「集会（総会）」が年１回以上開催されていることを評価します。
もし、「集会（総会）」を開催していない場合は、管理者（理事長）を見つけて
集会（総会）を開催してくださいっ
強く求めて、開催してもらいましょう！
なお、一定数（1/5以上）が集会（総会）の開催を求めても、管理者（理事長）が開催してくれない場合は・・・
自ら、臨時総会の開催を招集することが出来ます。
【集会（総会）の議事録を作っていない場合】
議事録は分かりますよね？
会議の議事録の「ギジロク」よね
分かるわ、続けてちょうだい
集会（総会）を開催したら
必ず議事録を作って、保管しなきゃならないんだ
これは、絶対ね！
ちなみに法律や規約では、議事録について以下のように規定されています。
- 議事録は、集会（総会）の議長が作る
- だいたいの場合、議長は、「管理者（理事長）」がなる
- 議事録には、議長と会に出席した2名の署名（電子書面も可能）が必要
- 「管理者（理事長）」は、議事録を保管しなければならない（保管場所を掲示）
評価される前提で、議事録を所定の場所で保管しておきましょう。
「議事録」について、評価制度では、直近5年分が保管されていることを評価します。
- 管理事務室
- 管理組合書庫
- 管理会社等
なお、規約で定めれば、議事録は電子データでの保管も可能です。
- 集会（総会）の書記を決める
- 議事録署名人を決める（議長以外の2名）
- 総会を開催する
- 議事録を作成する
- 議事録へ署名する
- 議事録を所定の場所に保管する
今からでも、着手できる内容ばかりです。
あらっ5年も前の分はないわ
どうしたら良いのかしら
議事録の保管は、管理者（理事長）の義務だからねー
やっぱ管理者（理事長）をつかまえて、問いただすしかないね
【長期修繕計画を作っていない場合】
長期修繕計画は、マンション管理に必須のアイテムです。
いわゆる
長計（ちょうけい）ね
長期修繕計画では、今後30年間で予想される修繕工事について
- 場所や内容
- 予定時期
- 概算金額
以上のことが、分かるようになります。
上記は、後述する「修繕積立金会計収支」や「修繕積立金の額」といった、修繕積立金に関する資金計画をたてやすくなるメリットがあります！
長期修繕計画について、区分所有法では規定されていませんが、標準管理規約では「作成」と「保管」について書かれています。
「作成」は、管理組合の業務
「保管」は、理事長の義務
評価制度では、長期修繕計画が作成されていることを前提に評価します。
単に、作っただけで終わりではありません！
つまり、作成された長期修繕計画が、「集会（総会）で承認」され、「要件（11項目）に準拠している」必要があります。
長計の作成は、「長期修繕計画作成ガイドライン（国土交通省）」で示されている、考え方に基づいていることが求められます。
具体的には、「長計の要件（11項目）」を参照ください。
また、長期修繕計画は作りたくても、すぐに作れるものではありません。
- 作成を依頼する業者を選定する
- 総会で予算の承認を得る
- 計画の中身を検討する ※要件に準拠
- 総会で計画を承認する
分かると思うけど
③「計画の中身を検討」が重要だよ
何度か、協議が必要になるよ
だとすると、結構時間がかかりそうね
ちなみに、長期修繕計画の作成は高得点を目指すためのポイント（以下の記事を参照）の「②10ポイント以上の項目を優先する」にも関連してきます。
【「管理費」と「修繕積立金」が区分経理されていない場合】
皆さんは、自分の家計で「生活費」と「将来使う予定のお金」を分けて管理していますか。
帳簿をつけていれば別ですが、同じ口座にまとめて入っていたりはしませんか。
えっ？分けていない
それでは、以下の記事を参考に
家計を見直してみてください
さて、話を評価制度に戻します。
マンションの管理でもどんぶり勘定は、良くないとされていて、標準管理規約でも明確に「区分経理しなさい」と規定されています。
当然評価制度でも、管理組合の会計が、「管理費会計」と「修繕積立金会計」が分かれていることを評価します。
二つの会計を身近な家計に当てはめると、以下のように分けられます。
「管理費会計」＝生活費
「修繕積立金会計」＝将来使う予定のお金
標準管理規約では、それぞれ何に使えるか明確になっています。
目的外の支出は、ご法度よ
- 今までの会計処理（どんぶり勘定）をリセットする
- 管理会社や会計の専門家に、協力してもらうのもあり
- 管理規約の見直しが必要な場合がある ※集会（総会）の開催が必要
- 区分経理したことが分かる「収支決算報告書」や「貸借対照表」をそろえて、集会（総会）の決議を得る
区分経理されていない場合も、改善に時間がかかるので、今すぐ着手しましょう。
不健全な財務運営
いくらマンションの管理を良くしたいと思っても、以下の状態では、実現は程遠いです・・・
なんだか
明るい未来が想像できないわっ
しかも、①は「管理規約を守れていない」でも
指摘されていたしね
マンションを良好な住環境に保つためにも、達成できていない項目があれば、断固たる決意をもって行動していきましょう！
きっと明るい未来が待っているはずです
ちなみに6項目を改善することで
26ポイント獲得出来ます
それでは、不健全な財務運営の②～④が出来ていない場合の、アクションプランを解説します。
※①の解説は、管理規約を守れていないの【「管理費」と「修繕積立金」が区分経理されていない場合】をご覧ください。
【管理費会計の収支が、マイナス（修繕積立金から流用している）】
先ほど、区分経理のところで説明した通り、マンションの会計は大きく分けて「管理費会計」と「修繕積立金会計」に分かれます。
また、それぞれどのような費用に支出できるか、規定されています。
では、管理費会計の収支がマイナス（修繕積立金から流用している）の状態とはどういうことでしょうか。
分かりやすく例えると
将来使う予定のお金を取り崩して
生活費のために使う、ことだね
もう一度以下の表をご覧ください。
「管理費会計」＝生活費
「修繕積立金会計」＝将来使う予定のお金
それぞれ、支出できる費用があらかじめ決まっています
つまり、本来は管理費会計で支払うべき費用を、修繕積立金会計から支出している状態のことを指します。
管理費が足りないってことかしら
考えるだけで、不健全ね
必ずしも、管理費が不足しているってことではないけど
ちゃんも言っていた
「目的外の支出」がダメなんだね
評価制度では、区分経理以外にも、管理費会計の収支がマイナスで修繕積立金から流用していないかを評価します。
まずは、集会（総会）資料から、「収支決算報告書」「貸借対照表」を確認しましょう。
そして、修繕積立金会計で支出できる費用以外の支出がないか、確認しましょう。
もし、目的外の支出があれば
どうしたら良いのかしら
そんなの簡単だよ
本来の会計から支出すれば良いだけだよ
でも、さっき言った
管理費が不足する場合はどうしたら良いの
それも簡単だよ
管理費が不足（収支がマイナス）する場合は
以下をご覧ください
「管理費会計の収支がマイナス」の場合の対策
前年の余剰分を取り崩しても管理費が不足する場合は、【極論】収入を増やすか、支出を減らすしかありません
支出の削減は
- 「固定費」「不要な契約」「修繕費用」等、削減効果が大きなところを見直しましょう
- ポイントは、管理の質や満足度を落とさないことです
- 管理の質や満足度を落とすと、結果的に、良い管理を目指す意識が低下する可能性があります
- また、消耗品の購入等、小さな支出にこだわりすぎないようにしましょう
収入の増加は
- 管理費（専用使用料）は固定です。そして、駐車場等の使用料は、使い道が限定されています
- 支出の削減をしても、管理費が不足分するのであれば
- 組合員へ、その都度負担割合に応じて、負担を求めることになります
今後マンション管理にかかる費用は、人手不足による人件費の値上げや原材料価格の高騰で、増加していく可能性が大いにあります。
数年前は毎年余剰が出ていたけど、今年から毎年赤字（余剰取り崩し）ということも、現実的に起きていると思います。
管理組合や管理会社が管理しているから安心するのは、とても危険です！
将来を見据えて、目的にあった支出と適正な管理費の負担をしていきましょう。
結局、マンション管理は
「原理原則」「王道を行く」のが
良い管理への近道ってことだね
【致命的な滞納が発生している】
滞納って
家賃の滞納、とかの「たいのう」のことよね
その通りだよ
マンションを購入した人が負担するのは
主に以下の二種類だよ
- 管理費
- 修繕積立金
上記以外にも、「専用使用部分の使用料」とか「駐車場等の使用料」もありますが、ひとまず置いておきます。
評価制度では、「管理費」と「修繕積立金」の滞納状況について、評価します。
管理費では評価の切り口が3つ設けられているため、項目数は合計4つです。
それぞれ、どのような状態がマイナスポイント（致命的な滞納）となるのか見てみましょう。
ちなみに、評価は直前の事業年度の終了日時点の滞納状況で、評価します。
「管理費」
- 戸数：滞納住戸数が10%超
- 期間：6か月以上かつ法的手続き等の対応未検討
- 滞納率：3か月以上の滞納が20%以上
「修繕積立金」
- 滞納率：3か月以上の滞納が20%以上
結局、どういうことなのかしら
ポイントは、滞納を放置しないで
状況に応じて、対応することだね
滞納状況に応じた対応例は、以下の通りです。
- 管理会社から毎月報告される報告書で、滞納が増えていないかを確認する
- 滞納額が増加傾向であれば、詳細な情報を求める
- 滞納3か月以内であれば、管理会社が督促（書面、電話等）（契約による）
- 3か月を越えたら、内容証明を送ることを検討
- 弁護士名での送付が有効
- 6か月以上は、法的手続きを検討（補助金有り）
滞納がないことに越したことはありませんが、このようなご時世ですから、支払いが送れてしまう方もいると思います。
大切なことは、定期的に滞納状況をウォッチして、3か月を越えた場合にはどうするかをあらかじめ決めておくことです。
また、もしもの時に迅速に対応できるように、後述する管理規約の見直しもしておくと良いでしょう。
【毎月の積立額が、極端に少ない】
修繕積立金については、「長期修繕計画」「区分経理」「管理費会計収支マイナス」「滞納」で触れてきましたが、そもそもなんのため（目的）に毎月集めるお金（手段）かを確認しておきましょう。
（１）修繕積立金について
マンションの外壁や屋根、エレベーター等の共用部分は、マンションの購入者（区分所有者）で団体（管理組合）を構成し、維持管理・修繕を行うこととなります。
購入したマンションについて、安全・安心で、快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適時・適切な修繕工事を行うことが必要ですが、マンションの共用部分の修繕工事は長い周期で実施されるものが多く、修繕工事の実施時には、多額の費用を要します。
こうした多額の費用を修繕工事の実施時に一括で徴収することは、区分所有者にとって大きな負担となり、区分所有者間の合意形成が困難であるほか、場合によっては、資金不足のため必要な修繕工事が実施できないといった事態にもなりかねません。
こうした事態を避けるため、将来予想される修繕工事に要する費用を、長期間にわたり計画的に積み立てていくのが、「修繕積立金」です。
このように、修繕積立金は、マンションを長期間にわたり、良好な状態に維持していくために必要なものです。
なお、修繕積立金は、共用部分について管理組合が行う修繕工事の費用に充当するための積立金であり、専有部分について各区分所有者が行うリフォームの費用は原則として含まれません。
マンションの修繕積立金に関するガイドライン（国土交通省）
はい、お疲れ様でした^^;
少し長かったですかね。
上記は、国の偉い方々が考えた文書なので、長くて取っつきにくいと感じた人もいたかもしれません。
もっと簡単に教えてほしいというご要望（要望があるかは未確認^^;）にお答えする形で、どこがポイントかを簡単かつ分かりやすくお伝えします。
その、修繕積立金が低すぎると
良くないってことね
そう、余りにも低すぎると
将来予想される工事が出来ない可能性があるからだよ
そらなら、法律や標準管理規約で
修繕積立金の額は決まっているのかしら
あくまでも、民間のことだから
国は法律等ではしばれないよ
でも、国土交通省が
修繕積立金の額の目安を公表しているよ
修繕積立金の額の目安となるのが、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（国土交通省作成）」です。
評価制度では、修繕積立金の平均額が、上記ガイドラインで示す金額（3分の2が包含される幅）の下限値を上回っていることを評価します。
だからといって、無理やりガイドラインの幅に合わせることはありません。
また、現在の修繕積立金の平均額がガイドラインの幅に含まれていなくても、すぐさま適切でない訳ではありません。
大切なことは、「長期修繕計画の内容や修繕積立金の設定の考え方、積立方法等についてチェックすることが大切です」とガイドラインで説明されています。
要するに、適切な修繕積立金の額とするためには
- 前述の「長期修繕計画作成ガイドライン」の考えに基づいて長期修繕計画を作って
- 計画された工事が行えるような積立方法を選択し（例、「均等積立方式」）
- 区分所有者みんなで、合意形成を得ておく
- 状況に応じて、5年を目安に見直す
結果として、修繕積立金の平均額は
ガイドラインの幅に収まるようになってるはずだよ
つまり、5ポイントゲットね
なお、どうしても、修繕積立金ガイドラインを基に設定する水準を下回る場合は
専門家（※）の一筆があれば、評価は5ポイントになります。
※マンション管理士や建築士
以上が、「法律や管理規約をしっかりと守って50ポイント獲得」でした。
まとめ
今回の記事では、マンション管理適正評価制度の具体的なアクションプラン「①法律や管理規約をしっかりと守って50ポイント獲得」を詳しく解説しました。
評価制度では、評価の結果、マイナスポイントとなる項目が21項目あります。
本アクションプランで紹介したことを実践することで、50ポイントを獲得することができます。
当たり前のことをやることが、マンション管理の鉄則です。
「時間がかかるからやらない」「誰かがやるから自分はやらなくていい」と言い訳を考えるより、まずは行動を起こしましょう。
行動すれば、今よりも明るいマンション管理が待っているはずです！
一緒に良いマンションを将来に残していきましょう。
他のアクションプランに移りたい方は、該当のプランをクリックしてください。
以上、参考になれば嬉しいです^^
それでは、またっ！ばいばいっ！
