こんにちは、チャンコです！
ご訪問ありがとうございます。
2022年4月に「マンション管理適正評価制度」がスタートしました。
詳細は、以下の記事をご覧くださーい
今回は、マンション管理会社の現役フロントマンが考えた、評価制度の具体的なアクションプランを分かりやすく解説します。
以下の記事で
マンション管理会社での経歴を紹介してまーす
具体的なアクションプランは、全部で5つ用意しました。
- 法律や管理規約をしっかりと守って50ポイント獲得
- マンション管理に欠かせないキーワードを押さえて82ポイント獲得
- を獲得するために
- 100点を目指すために
- そして、良い管理を維持していく
今回紹介するのは、「③を獲得するために」です。
高得点を目指すためのポイント（以下の記事を参照）の「③管理のために重要な項目を押さえる」に沿った、アクションプランになります。
この記事を読んでいただければ、管理規約を整備することで、を獲得できるようになります。（①と②のアクションプラン実施済みの場合）
評価制度を通じて、マンションの資産価値が上がる可能性を秘めています！
是非、最後まで見ていってください^^
具体的なアクションプラン
それでは、マンション管理会社勤務の現役フロントマンが、マンション管理適正評価制度で高得点を取るための具体的なアクションプランを紹介します。
- 法律や管理規約をしっかりと守って50ポイント獲得
- マンション管理に欠かせないキーワードを押さえて82ポイント獲得
- を獲得するために
- 100点を目指すために
- そして、良い管理を維持していく
マンション管理会社での経歴は、以下の記事で紹介してます。
マンション管理適正評価制度の詳しい内容が知りたい方は、以下の記事も合わせてご覧ください^^
③を獲得するために
マンション管理適正評価制度についておさらいすると、評価項目の中には、マンションの法律といっても過言ではない「管理規約」の内容に関する項目があります。
評価の切り口は3つあります。
- 管理規約の有無
- 管理規約への規定の有無
- 規約改正状況
でも、実はチェック項目自体は
12項目あるよ
①の「管理規約の有無」は、規約の存在を確認するものです。
規約さえあれば、評価されます。
一方で、②と③は規約の内容を確認するものです。
なぜ、数ある条文の中から、チェック項目の条文（11項目）が選ばれたのか、背景を考えながら見ていきましょう。
評価制度の理解が深まります。
それでは、「評価の切り口（項目）」別に、アクションプランを紹介します。
①管理規約の有無
最初の切り口（項目）は、「管理規約の有無」です。
「管理体制」の④の評価項目に当たります。
マンション管理適正評価制度では、「規約原本または現に有効な管理規約の有無」を評価します。
管理規約の有無では、3ポイント獲得できます
- 管理規約って何？どんな内容が書かれているの？
- 規約原本と現に有効な管理規約について
- 規約の保管はどうするの？
管理規約って何？どんな内容が書かれているの？
管理規約の有無を確認する前に、管理規約が何なのか、原点に戻っておさらいしてみましょう。
原点とは、言うまでもなく「区分所有法」や「標準管理規約」です。
【区分所有法（第三十条）】
建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
【標準管理規約（第１条）】
この規約は、○○マンションの管理又は使用に関する事項等について定めることにより、区分所有者の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保することを目的とする。
上記から分かることは、以下のことです。
管理規約は、以下のことについて、定めています
- 対象：マンション（敷地や附属施設含む）
- 内容：使用と管理について
- 目的：良好な住環境の確保
仮に、管理規約で「マンション購入後、○年間は売却してはいけない」定めたとしても
マンションの管理や使用とは無関係だから
当然無効だよね
規約原本と現に有効な管理規約について
では、評価対象の規約原本と現に有効な管理規約について、確認しましょう。
規約原本
規約原本というのは、ざっくり言うと、マンション分譲時に設定される「管理規約のオリジナル版」です。
標準管理規約と同コメントによると、次のようなものが規約原本として扱われています。
- 区分所有者全員が署名した規約
- 分譲時の規約案及び分譲時の区分所有者全員の規約案に対する同意を証する書面
- 初めて規約を設定した際の総会の議事録
上記はいずれも規約原本として、扱うことが出来ます。
以前は①の方法が多く取られていましたが、最近は②や③の方法が用いられているように思います
オリジナル版があるってことは
オリジナルじゃないのもあるってこと
良い目の付けどころだね
オリジナル版から変更があったのが
次に解説する「現に有効な管理規約」だよ
現に有効な管理規約
分譲後、管理組合の運営がスタートすると、管理規約の内容を変更するケースがでてきます。
例えば、標準管理規約の内容が改正される場合です。
令和3年6月22日
- ITを活用した総会・理事会について
- 置き配を認める際の留意事項について
- 専有部分配管の工事を共用部分配管と一体的に行う際の修繕積立金からの工事費の拠出について等
出典：国土交通省ホームページより
集会（総会）の決議を経て、規約原本から内容を変更した場合、新しい作られる規約を「現に有効な管理規約」と呼ぶようになります。
そして、現に有効な管理規約は、「これです！」と誰が見ても分かるようにしておかなければなりません。
具体的には、標準管理規約の内容をご覧ください。
【標準管理規約（第７2条第３項）】
規約が規約原本の内容から総会決議により変更されているときは、理事長は、１通の書面に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、署名した上で、この書面を保管する。
つまり、現に有効な管理規約は、以下のように作成します。
- 最新の管理規約を一冊用意する
- 規約の余白部分や別の紙に「この管理規約は、規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ない」等と記載する
- さらに、上記の隣に、理事長の署名と日付を記入する
上記が、現に有効な管理規約となります
評価制度では、規約原本か現に有効な管理規約の存在を確認されるので、万が一見当たらない場合は早急に作成してください！
規約の保管はどうするの？
ところで、管理規約の有無はどうやって確認するのかしら
まさか、居住者に配られた規約ではないわよね
そうだね
居住者に配られたのは、規約の写しだよ
オリジナルの管理規約を保管することを義務付けられてる人は誰だと思う？
管理規約の保管について、標準管理規約の内容を見てみましょう。
【標準管理規約（第７2条第２項）】
規約原本は、理事長が保管し、区分所有者又は利害関係人の書面による
請求があったときは、規約原本の閲覧をさせなければならない。
分かったわ
理事長が保管しているのね
今の理事長のところに、行ってくるわ
ストップストップ
理事長の自宅には無いと思うよ
規約の保管は理事長の義務ですが、理事長が規約原本等を持っているとは限りません。
大体の場合、管理組合の事務所である「管理事務室」、または書類の保管を委託している「管理会社」が持ってるケースが多数です。
②管理規約への規定の有無（国の基準）
二つ目の切り口（項目）は、「管理規約への規定の有無」です。
「管理体制」の⑤の評価項目に当たります。
マンション管理適正評価制度では、「管理計画認定制度に掲げられている3つの内容が、管理規約に規定されているか」を評価します。
管理計画認定制度は、評価制度同様に2022年4月からスタートした国の制度です。
詳しくは、以下の記事をご覧ください。
管理規約への規定の有無では
4ポイント獲得できるよ
- 管理計画認定制度に掲げられている内容
- 評価のポイント
- 3つの規定が選ばれた理由
管理計画認定制度に掲げられている内容
管理計画認定制度では、管理規約に以下の3つの内容が定められているかを確認します。
- 災害等の緊急時や管理上必要なときの専有部分の立ち入り
- 修繕等の履歴情報の管理等
- 管理組合の財務・管理に関する情報の書面の交付（又は電磁的方法による提供）
出典：マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第５条の３に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドラインより抜粋
それぞれ、対象となる標準管理規約の条文が、示されています。
| 管理計画認定制度 確認項目 | 標準管理規約 |
|---|---|
| ①専有部分の立入り | 第23条 |
| ②修繕等の履歴情報の管理 | 第32条 第6号 |
| ③財務・管理情報の書面交付 | 第64条 第3項 |
評価のポイント
評価制度で評価されるためには、上記の3つ内容が全て管理規約に規定されている必要があります。
ただし、標準管理規約と一言一句同じである必要はありません。
条文の主旨を理解して
主旨に当てはまる内容になっていれば
評価されるはずです
あらっ
情報も提供しなければならないのかしら
本項目は、あくまでも、管理規約の内容を確認するものです。
よって、以下の内容までは確認されません。
「管理規約への規定の有無」では、確認されないこと
- 修繕等履歴情報が分かる書類
- 財務・管理に関する書面の交付（又は電磁的方法による提供）状況
ただし
「修繕等の履歴情報」は、別の項目で評価されます
以下の記事にて、確認してください
3つの規定が選ばれた理由
さて、国はなぜ上記の3つの規定を認定項目にしたのでしょうか。
アクションプランから横道にそれますが、管理計画認定制度が作られた背景や目的を確認したいと思います。
まずは、管理計画認定制度が作られた背景から、見ていきたいと思います。
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５条の３に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン」によると
現在のマンションを取り巻く環境の深刻さが分かるよ
マンションを取り巻く環境
築40年超のマンションは令和 2 年末現在の103 万戸から10年後には約2.2倍の232万戸、20年後には約3.9倍の405万戸となるなど、今後、老朽化や管理組合の担い手不足が顕著にみられる高経年マンションが急増する見込みである。
マンション管理の課題
こうした状況を踏まえ、マンションの老朽化を抑制し、周辺への危害等を防止するための維持管理の適正化や、老朽化が進み維持修繕等が困難なマンションの再生に向けた取組の強化が喫緊の課題である。
要するに、国は1980年以降に建築されたマンションを中心に、管理不全に陥るマンションが激増すると見込んでいて
管理不全は建物だけでなく、周囲への驚異につながると、考えているようです。
よって、事故等が起こる前に、あらかじめ適切な維持管理やマンション再生への取り組みを作っておこうと決めたわけです。
このようにして創設されたのが、管理計画認定制度になります。
またせっかくの機会ですので、管理計画認定制度が追加された、法律の目的も確認してみましょう。
（略）マンションにおける良好な居住環境の確保を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。
出典：マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第１条（目的）より抜粋
キーワードは、以下ですね。
- マンションの良好な住環境
- 国民生活の安定向上
- 国民経済の健全な発展
以上を踏まえて、あらためて3つの規定を振り替えってみましょう。
- 災害等の緊急時や管理上必要なときの専有部分の立ち入り
- 修繕等の履歴情報の管理等
- 管理組合の財務・管理に関する情報の書面の交付（又は電磁的方法による提供）
出典：マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第５条の３に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドラインより抜粋
いかがでしょうか、本制度の背景や目的に合致する内容と言っても、過言ではないと思いませんか。
なお、「②修繕等の履歴情報の管理等」については、以下の記事で詳しく解説ています。
③規約改正状況（マンション管理業協会の基準）
最後の切り口（項目）は、「規約改正状況」です。
「管理体制」の⑥の評価項目に当たります。
マンション管理適正評価制度では、「標準管理規約に準拠して、主要な改正項目8項目が、管理規約に規定されているか」を評価します。
前述の「管理規約への規定の有無」は国の基準であるのに対して、「規約改正状況」はマンショ管理業協会の基準となります。
規約改正状況では、4ポイント獲得できます
3つの項目、合計すると11ポイント獲得だよ
- 管理規約の改正が確認される項目（8項目）
- 評価のポイント
- 適正化を重視
- 令和3（2021）年の規約改正について
管理規約の改正が確認される項目（8項目）
管理規約の改正状況では、以下の8つの内容が標準管理規約に準拠して、改正されているかを確認します。
- 暴力団の排除
- 専有部分の設備の管理
- 災害時の意志決定
- 開口部等の改良工事
- 修繕積立金
- 役員の欠格、利益相反
- 監事の権限
- 管理費等の滞納
上記は、平成28年3月に発表された、標準管理規約の改正が中心となります
当時どんな状況だったか、国土交通省の資料から、背景を見てみましょう。
マンションの管理ルールについて
- 高齢化等を背景とした管理組合の担い手不足
- 管理費滞納等による管理不全
- 暴力団排除の必要性
- 災害時における意思決定ルールの明確化
一つ一つ、重用な課題が指摘されている
出典：マンションの管理の適正化に関する指針及び標準管理規約の改正の概要（国土交通省）より作成
上記の背景があって、平成28年版標準管理規約が発表されたんですね。
それぞれ、対象となる標準管理規約の条文が、示されています。
| 管理規約改正 確認項目 | 標準管理規約 |
|---|---|
| ①暴力団の排除 | 第19条の2、第36条の2 |
| ②専有部分の設備の管理 | 第21条 |
| ③災害時の意志決定 | 第21条、第54条 |
| ④開口部等の改良工事 | 第22条 |
| ⑤修繕積立金 | 第28条 |
| ⑥役員の欠格、利益相反 | 第36条の2、第37条の2 |
| ⑦監事の権限 | 第41条 |
| ⑧管理費等の滞納 | 第60条 |
評価のポイント
評価ポイントは、前述の「管理規約への規定の有無」と異なり、改正されている項目数に応じてポイントが付与されます。
- 8項目全て規定されている：4ポイント
- 5～7項目規定されている：2ポイント
- 1～4項目規定されている：1ポイント
- 8項目全て規定されていない：0ポイント
また、対象の条文が2つある項目は、どちらも改正されていないと評価されません。
特に、暴力団の排除や管理費等の滞納を使用細則で規定している場合は、注意が必要です。
管理規約の改正では、あくまでも、管理規約がベースになります。
適正化を重視
管理規約の改正項目をながめていると、適正化を重視していることが伺えます。
| 管理規約改正 確認項目 | 標準管理規約 |
|---|---|
| ①暴力団の排除 | 第19条の2、第36条の2 |
| ②専有部分の設備の管理 | 第21条 |
| ③災害時の意志決定 | 第21条、第54条 |
| ④開口部等の改良工事 | 第22条 |
| ⑤修繕積立金 | 第28条 |
| ⑥役員の欠格、利益相反 | 第36条の2、第37条の2 |
| ⑦監事の権限 | 第41条 |
| ⑧管理費等の滞納 | 第60条 |
暴力団排除条項や不適切・不正の防止に始まり、災害時の対応、適切な維持・修繕と会計と、マンションを適正な状態に保つための要素が盛りだくさんです。
長らく管理規約を変更していない場合は、標準管理規約に沿った改正を考えても、良いかもしれません^^
令和3（2021）年の規約改正について
令和3（2021）年6月、マンション標準管理規約が改正されました。
いわゆる、コロナ禍をきっかけに、新しい管理組合の運営様式が取り入れられました。
- 「IT を活用した総会」等の会議の実施が可能なことを明確化
- マンション内における感染症の感染拡大のおそれが高い場合等の対応
- 置き配
- 専有部分配管
- 管理計画認定及び要除却認定の申請
- 改元（平成→令和）に伴う記載の適正化、書面・押印主義の見直しや近年の最高裁判決等に伴う改正等
上記とは別に、令和3（2021年）年9月1日、総会議事録への区分所有者の押印を不要とする規約の改正もありました。
背景を考えると、臨機応変な改正ではないでしょうか。
最近は、判子を使うことが少なくなったわね
本ブログでは、令和3年6月の改正の中から、以下の項目を紹介したいと思います。
- 「IT を活用した総会」等の会議の実施が可能なことを明確化
- マンション内における感染症の感染拡大のおそれが高い場合等の対応
- 置き配
ITを活用した総会（IT総会）の具体的な開催方法
IT総会の具体的な方法は、マンション管理業協会が、ガイドラインを定めています。
【総会開催の多様化】
- リアル総会（従来から存在する総会）
- リアル＋オンライン併用型総会
- オンライン総会
【IT総会のためのルールが必要】
- オンライン出席者の「本人確認」「質問」「議決権行使方法」
- 通信障害発生時の対応
【注意点】
- 区分所有者のITリテラシーやインターネット環境に応じて、開催方法を選択する必要がある
- 選択の際は、区分所有者の議決権行使の方法に格差が無いようにする
なお、IT総会は管理規約を変更しなくとも、IT 総会は可能と言われています。
規約を改正しなくてもIT総会ができるなら、感染症の心配が出てきたら、臨機応変に対応できるね
感染症対応（共用部分の使用停止）
マンションの中には、共用施設が充実しているマンションがありますよね。
しかし、感染症が拡大しているのに、「制限無く使用させること」も「根拠無く制限する」のも、良くないですよね。
そこで、標準管理規約のコメント（第18条関 係コメント）に、以下の追加がされました。
要するに
居住者の安心安全のため、使用細則に基づいて
共用施設の使用を制限できるようになるってことだね
感染症対応（総会の延期）
先ほど、IT総会が出来るようになったと紹介しましたが、今度は総会の延期についてです。
例えば、感染症の拡大リスクがあるときは、IT総会を開催することが考えられますが、災害発生時はどうでしょうか。
自分や家族の生命が危ない時でも、管理規約の通りに総会を開催しなければならないのでしょうか。
答えはノーです！
では、具体的にはどうしたら良いのでしょうか。
標準管理規約のコメント（第42条関係コメント）に、以下の追加がされました。
要するに
居住者の安心安全を優先して
総会の期日を延期できるようになったってことです
置き配
宅配荷物の置き配が流行ってますよね。
- お客様に良し（早く荷物を受け取れる）
- 荷主に良し（早くお客様に荷物を届けられる）
- 配送業者に良し（配送の効率化）
あっこれは
三方良しの関係ね
でも、マンションで置き配するとしたら、共用部分に置くことになってしまうのです。
だって、家に誰もいないか
直接受けとりたくないか
どちらかですよね
配送業者が荷物を置くとしたら、部屋以外、つまり共用部分しかなくなるのです。
しかし、多くの場合は、共用部分に私物を置くことが禁止されています。
では、具体的にはどうしたら良いのでしょうか。
標準管理規約のコメント（第18条関係コメント）に、以下の追加がされました。
要するに
皆が守る使用細則に、置き配について定めるておこう
ってことだね
まとめ
今回の記事では、マンション管理適正評価制度の具体的なアクションプラン「③を獲得するために」を詳しく解説しました。
評価制度では、マンションの法律となる管理規約に関する項目が、3項目あります。
本アクションプランで紹介したことを実践することで、①②のアクションプランと合わせると、を獲得出来ます（合計93ポイント）。
管理規約には国が作った、標準管理規約というお手本・見本・雛型のようなものがあります。
マンションには個別の事例があるため、一言一句標準管理規約に合わせることまで、求められていません。
しかし、評価制度では管理規約には規定がないと評価されない条文があります。
評価の対象となる条文を見ると、「資産価値」「適正な管理・運営」「緊急対応」等、どれもマンション管理に欠かせないものばかりです。
管理規約の改正は、集会（総会）で多数（3/4以上）の賛成が必要です。
マンション管理に関心がない区分所有者やマンションに住んでない区分所有者（オーナー）が多いと、ハードルは高いかもしれません。
でも、やらない理由にはなりません！
やってダメであれば、その原因をつきとめ別のプランを考えるだけです。
いわゆるPDCAの繰り返しです。
マンション管理は、停滞（放置）は良くありません。
常に目標をもって行動（運営）していきましょう。
今よりもマンション管理が楽しくなるはずです！
一緒に良いマンションを将来に残していきましょう。
以上、参考になれば嬉しいです^^
それでは、またっ！ばいばいっ！
