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【マン管適正評価制度】具体的なアクションプラン「②マンション管理に欠かせないキーワードを押さえて82ポイント獲得」

適正評価制度アクションプラン2
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こんにちは、チャンコです!

ご訪問ありがとうございます。

2022年4月に「マンション管理適正評価制度」がスタートしました。

チャンコ

詳細は、以下の記事をご覧くださーい

マンション管理適正評価サイトに登録されるマンションが増えてます!2022年4月にスタートしたマンション管理適正評価制度に登録されるマンションが増えています。評価サイトの使い方、登録マンションについて詳しく解説します。ぜひ、ご覧ください。...

今回は、マンション管理会社の現役フロントマンが考えた、評価制度の具体的なアクションプランを分かりやすく解説します。

チャンコ

以下の記事で

マンション管理会社での経歴を紹介してまーす

【経験は大切な資産】自分用の職務経歴書を作って、自分の市場価値を見極めよう!【転職活動】自分用の職務経歴書を作ったら、年収がUPした理由が分かりました!経験は、あなたの大切な資産になります。経験を積んで平均年収以上を目指しましょう^^...

具体的なアクションプランは、全部で5つ用意しました。

マンション管理適正評価制度具体的なアクションプラン
  1. 法律や管理規約をしっかりと守って50ポイント獲得
  2. マンション管理に欠かせないキーワードを押さえて82ポイント獲得
  3. を獲得するために
  4. 100点を目指すために
  5. そして、良い管理を維持していく

今回紹介するのは、「②マンション管理に欠かせないキーワードを押さえて82ポイント獲得」です。

高得点を目指すためのポイント(以下の記事を参照)の「②10ポイント以上の項目を優先する」に沿った、アクションプランになります。

評価制度目指せ5つ星
【マンション管理適正評価制度】高得点(星5つ)を目指すために必要なことを解説します!マンション管理会社20年勤務のチャンコが、評価制度で高得点を目指すためのポイントを分かりやすく簡単に解説します。具体的なアクションも紹介します。...

この記事を読んでいただければ、マンション管理に欠かせない4つのキーワードを押さえて、評価ポイントを上積み(32ポイントUP)することができるようになります

評価制度を通じて、マンションの資産価値が上がる可能性を秘めています

是非、最後まで見ていってください^^

具体的なアクションプラン

それでは、マンション管理会社勤務の現役フロントマンが、マンション管理適正評価制度で高得点を取るための具体的なアクションプランを紹介します。

  1. 法律や管理規約をしっかりと守って50ポイント獲得
  2. マンション管理に欠かせないキーワードを押さえて82ポイント獲得
  3. を獲得するために
  4. 100点を目指すために
  5. そして、良い管理を維持していく

マンション管理会社での経歴は、以下の記事で紹介してます。

【経験は大切な資産】自分用の職務経歴書を作って、自分の市場価値を見極めよう!【転職活動】自分用の職務経歴書を作ったら、年収がUPした理由が分かりました!経験は、あなたの大切な資産になります。経験を積んで平均年収以上を目指しましょう^^...

マンション管理適正評価制度の詳しい内容が知りたい方は、以下の記事も合わせてご覧ください^^

マンション管理適正評価サイトに登録されるマンションが増えてます!2022年4月にスタートしたマンション管理適正評価制度に登録されるマンションが増えています。評価サイトの使い方、登録マンションについて詳しく解説します。ぜひ、ご覧ください。...

②マンション管理に欠かせないキーワードを押さえて82ポイント獲得

マンション管理適正評価制度についておさらいすると、評価の結果、10ポイント以上獲得できる項目が4項目あります。

10ポイント以上の項目のキーワードは、以下の通りです。

10ポイント以上の項目のキーワード
  1. 「長期修繕計画」
  2. 「修繕等の履歴情報」
  3. 「均等積立」
  4. 「耐震性」

「10ポイント以上の項目のキーワード」別に、アクションプランを紹介します。

項目数は、4項目と多くはありませんが、①のアクションプランと合わせることで、32ポイント上積みすることが出来ます(合計82ポイント)

一気に星です

①のアクションプランは以下の記事をご覧ください。

適正評価制度アクションプラン1
【マン管適正評価制度】具体的なアクションプラン「①法律や管理規約をしっかりと守って50ポイント獲得」適正評価制度で50ポイントを獲得するプランを紹介します!...

①「長期修繕計画」

最初のキーワードは、「長期修繕計画(長計)」です。

「建築・設備関係」の②の評価項目に当たります。

長計については、具体的なアクション「①法律や管理規約をしっかりと守って50ポイント獲得」の「管理規約を守れていない(規定されていない)」で解説しました。

チャンコ

長計の作成では、10ポイント獲得できますが

①のアクションプランで見込んでいます

再確認したい方や忘れてしまった方は、もう一度①のアクションプランをご覧ください。

「知ってるよー」という方や「覚えてるよっ」という方のために、簡単におさらいします。

長期修繕計画のおさらい
  • 今後30年間で予想される修繕工事が分かる
  • 長計の作成は、管理組合の業務
  • 作った長計は、集会(総会)で承認が必要

長期修繕計画作成ガイドライン(国土交通省)」で示されている、考え方に基づいていることが求められる

具体的には、「長計の要件(11項目)」に準拠していることが求められます

詳細は以下の記事をご覧ください。

適正評価制度アクションプラン1
【マン管適正評価制度】具体的なアクションプラン「①法律や管理規約をしっかりと守って50ポイント獲得」適正評価制度で50ポイントを獲得するプランを紹介します!...

②「修繕等の履歴情報」

次のキーワードは、「修繕等の履歴情報」です。

評価項目の「建築・設備」の③に該当します。

チャンコ

修繕等の履歴情報では、10ポイント獲得できます

マンション管理適正評価制度では、「直近5年間の共用部分の修繕等の竣工図書の保管があるか」を評価します。

ちゃん

修繕等の竣工図書って

何かしら

チャンコ

分かるようで、分からないよね

順番に解説するね

修繕等の履歴情報の解説
  1. そもそも修繕等の履歴情報とは?
  2. なぜ、保管しなければならないの?
  3. 修繕等の履歴情報があると良いことって?

①そもそも修繕等の履歴情報とは?

まず、評価制度で保管が求められている「修繕等の履歴情報」がどのようなものかをハッキリさせたいと思います。

そのためには、国土交通相が公表している「マンション標準管理規約のコメント」が適しています。

修繕等の履歴情報とは、大規模修繕工事、計画修繕工事及び設備改修工事等の修繕の時期、箇所、費用及び工事施工者等や、設備の保守点検、建築基準法第12条第1項及び第3項の特定建築物等の定期調査報告及び建築設備(昇降機を含む。)の定期検査報告、消防法第8条の2の2の防火 対象物定期点検報告等の法定点検、耐震診断結果、石綿使用調査結果など、維持管理の情報であり(略)

マンション標準管理規約(単棟型)コメント 第32条関係 ⑥
ちゃん

なんだか

文章が長くて、読みづらいわ

チャンコ

気持ちは分からないでもないよ

以下の2項目に分けて考えると、分かりやすいよ

修繕等の履歴情報は、以下の2項目に集約できます

  1. 工事関係
  2. 点検関係

項目毎に内容を確認してみます。

①工事関係

ちゃん

どんな工事が対象なのかしら

チャンコ

修繕積立金会計から

支出する工事が対象だよ

対象の工事(例)
  • 大規模修繕工事
  • 屋上防水工事
  • 給排水管の更新・更正工事
  • 機械式駐車装置の改修・更新
  • 電気設備の改修・更新工事

いわゆる長計の計画修繕工事にあたります

ちゃん

どんな情報が必要なのかしら

チャンコ

一言でいうと

工事の内容が分かる情報だよ

工事関係に必要な情報
  • 工事の仕様や金額
  • 工事報告書や写真
  • 工事業者等が分かる情報

上記が、いわゆる「竣工図書」にあたります

竣工図書は、一つにまとまっているのが理想ですが、バラバラに保管されている場合も考えられます。

②点検関係

修繕等の履歴情報の評価対象は、修繕積立金会計から支出した工事等です

これから説明する点検関係では、評価の対象にならない項目もあります

また、「法定点検」や「耐震診断」のように、別の項目で評価の対象となる点検もあります

マンション管理では大切な情報に変わりはありませが、評価制度に関する情報を求めている方は、次の②「修繕等の履歴情報」に関する規約の内容へお進みください

ちゃん

どんな点検が対象なのかしら

チャンコ

マンションを

維持していくために必要な点検だよ

対象の点検(例)
  • 給排水設備、消防設備等の保守点検
  • 実施が義務付けられている法定点検
  • 一定の条件で行わなければならない、「耐震診断」や「アスベスト使用調査」等
ちゃん

どんな情報が必要なのかしら

チャンコ

一言でいうと

点検結果とその後の対応が分かる情報だよ

点検関係に必要な情報
  • 点検や調査結果が分かる資料(報告書等)
  • 管理組合としての意志決定(議事録等)
  • 指摘や問題がある場合の対応状況

マンションを維持管理している状況が分かることが、大切です。

②「修繕等の履歴情報」に関する規約の内容

マンションも10年20年と年数を重ねると、同じ様な「修繕」「不具合」「事故」等が、繰り返し発生ます

上記のケースでは、「あの時はどうだった」とか「あの人が知ってる」と、記憶や人に頼ることがあります。

しかし、昔のことを正確に記憶しておくことも当時の関係者が必ず残っている、という保証はどこにもありません

長い目で見ると、記憶は曖昧になり、当時の関係者はつかまらないことが一般的でしょう。

上記の場合の良くないところ

検討に時間を要したり場当たり的な対応となる

当然、建物・設備を維持管理する主体である管理組合としては、好ましくない対応です。

上記の事態を無くすためかは、不明ですが

国(国土交通省)は、標準管理規約で「修繕等の履歴情報」について定めました

主な内容は、次の通りです。

修繕等の履歴情報について

  1. 整理及び管理等は、管理組合の業務とする(標準管理規約第32条⑥)
  2. 保管は、理事長の義務とする(標準管理規約第64条)
  3. さらに、組合員や利害関係人にから求められたら、閲覧の機会を設けること(標準管理規約第64条)

さらに、前述の標準管理規約のコメントは、次のように続きます。

修繕等の履歴情報とは(略)

整理して後に参照できるよう管理しておくことが今後の修繕等を適切に実施するためにも有効な情報である。

マンション標準管理規約(単棟型)コメント 第32条関係 ⑥
チャンコ

目的、手段、アクションを抜き出すと

次のようになるね

目的:将来の修繕工事を適切に行うこと

手段:修繕等の履歴情報

アクション:履歴情報を後で見返せるように、分かりやすく整理しておく

③修繕等の履歴情報の整理・管理方法

ちゃん

「修繕等の履歴情報」は

今後の修繕等のために役立つってことね

どのように整理すればいいかしら

チャンコ

工事によって

ケースバイケースだけど・・・

一般的には、竣工図書は工事会社が作成するものです。

そして、発注者である管理組合に、工事毎に一冊のファイルにまとめて提出されます。

例えば、大規模修繕工事の竣工図書には、以下の項目が含まれています

  • 仕様書
  • 見積書
  • 写真
  • 保証書
  • 工事材料、カタログ

ポイントは、後から振り返って、どんな工事か分かることです

しかし、会社によっては、一冊にまとまっていない場合もあります。

例えば、見積書と報告書が分かれていたり、保証書が別に送られる等です。

このような場合は、面倒でも、管理組合で整理しなければなりません。

マンション管理会社と管理委託契約を結んでいる場合は、竣工図書の保管を管理会社に依頼する方法もあります。

※標準管理委託契約書 別表第1 事務管理業務 2(3)③「図書等の保管等」の一

管理組合と管理会社双方で、保管場所を決めましょう。

また、管理組合役員の交代による保管図書の認識ズレを無くす工夫をしましょう。

例えば

  • 保管図書リストを作成する
  • 役員交代時に、リストに基づき、新旧役員と管理会社双方で保管状況を確認する

④修繕等の履歴情報があると良いこと

チャンコ

「修繕等の履歴情報」があると

将来の修繕等を適切に行える等のメリットがあるよ

修繕等の履歴情報があると良いこと

  1. 過去の工事内容を振り返ることができる
  2. 結果、将来の修繕等を適切に行えるようになる
  3. 適切な修繕等は、マンションの住環境を良好にする他
  4. マンションの資産価値も上がる

④について、本評価制度を作ったマンション管理業協会は、以下のように説明しています。

協会の人

全国共通の管理に関わる評価基準を創設し、インターネットを通じて情報開示する仕組みを構築しました。

当該基準に照らし、各マンションが適正な管理が促進され、良質な管理が市場で評価されるよう寄与してまいります。

ちゃん

修繕等の履歴情報が、良質な管理につながるのね

チャンコ

以下は、経験談だけど

大規模修繕工事を行っていなかったり、実施履歴が不明だと

購入をしないと判断する人もいるよ

⑤保管は5年間でいいの

「修繕等の履歴情報」は、マンション管理に欠かせないキーワードということが分かったところで、最後に気になる疑問に迫りましょう。

保管は5年間でいいの

結論は、マンション管理適正評価制度では、修繕等の履歴情報の保管は5年で構いません。

なぜなら、評価内容が5年間となっているからです。

ちゃん

でも、ホントに5年過ぎたら

捨てちゃっていいのかしら

チャンコ

ダメダメダメー

さっき、「④修繕等の履歴情報があると良いこと」

で確認したことを思い出して

修繕等の履歴情報があると良いこと

  1. 過去の工事内容を振り返ることができる
  2. 結果、将来の修繕等を適切に行えるようになる
  3. 適切な修繕等は、マンションの住環境を良好にする他
  4. マンションの資産価値も上がる

以上から、「修繕等の履歴情報」は、半永久保管が望ましいと思われます。

よって、まとめると次のとおりになります。

修繕等の
履歴情報
5年間半永久
評価制度必須必須ではない
組合運営望ましくない望ましい
修繕等の履歴情報の保管
ちゃん

半永久に保管した方が良さそうね

また、紙が増えるわ

チャンコ

紙ばかりとは限らないよ

修繕等の履歴情報を電子データ化する方法もあるよ

築年数が経過する分、管理組合で保管する資料は増えていきます。

スペースに余裕があれば保管場所に困ることはありません。

しかし、面積ギリギリに建築されている建物もあるため、保管場所に困るケースが出てきます。

チャンコ

まさに、今書類の保管先に悩んでる

管理組合もあるよ

書面のデータ化について、検討してはどうでしょうか。

③「均等積立」

3つ目のキーワードは、「均等積立」です。

評価項目の「管理組合収支」の③に該当します。

チャンコ

均等積立では、評価項目中最高の

12ポイントを獲得できます

さて、マンション管理適正評価制度では、「修繕積立金の資金計画の設定」を評価します。

ちゃん

修繕積立金は覚えているわ

①のアクションプランで出てきたわね

チャンコ

忘れちゃったという方は

以下の記事でおさらいしてね

適正評価制度アクションプラン1
【マン管適正評価制度】具体的なアクションプラン「①法律や管理規約をしっかりと守って50ポイント獲得」適正評価制度で50ポイントを獲得するプランを紹介します!...
ちゃん

たしか、長期修繕計画と関係していたのよね

チャンコ

そうそう

長期修繕計画もからめて解説するね

ちなみに、評価の切り口は、3つあります。

  • 修繕積立金の積立方式
  • 長計の収支計画
  • 現行の修繕積立金の徴収額

それでは、解説していきます。

均等積立の解説
  1. 前提:要件に準拠した長計が作成されていること
  2. 修繕積立金 2つの積立方式
  3. 適正な収支計画と一時金徴収がないこと
  4. 実際の修繕積立金の額

①前提:要件に準拠した長計が作成されていること

「修繕積立金の資金計画の設定」で12ポイント獲得するためには、要件に準拠した長期修繕計画を作成しておく必要があります。

  • 長計の要件は、全部で11個あります
  • 集会(総会)で、長計を承認しておく必要があります

もし、まだ要件に準拠した長計を集会(総会)で承認していない場合は

本項目での評価は、0となります

これから解説する内容に適していても、ポイント獲得にはなりません

要件に準拠した長計を作ってから、出直しましょう!

長計の作成については、具体的なアクション「①法律や管理規約をしっかりと守って50ポイント獲得」の「管理規約を守れていない(規定されていない)」で解説しました。

適正評価制度アクションプラン1
【マン管適正評価制度】具体的なアクションプラン「①法律や管理規約をしっかりと守って50ポイント獲得」適正評価制度で50ポイントを獲得するプランを紹介します!...

②修繕積立金 2つの積立方式

修繕積立金は、区分所有者であれば負担しなければならない費用の一つです。

長計では、修繕積立金は収入として見込まれ、将来予想される修繕工事費に充当されます。

マンションの修繕積立金に関するガイドライン(国土交通相ホームページ)」によると、積立方法は2つ紹介されています。

  1. 均等積立方式
  2. 段階増額方式

評価制度では、まず長計が上記どちらの方式を採用しているかを評価します

ちなみに、望ましい(評価される)のは、「均等積立方式」となります。

では、各方式の特徴と、なぜ「均等積立方式」が評価されるかを見ていきましょう

①均等積立方式の特徴

均等積立方式の特徴は、以下のとおりです。

特徴:修繕積立金の額が一定

将来予想される修繕工事の総額を計画期間で均等割りするため、修繕積立金の額が一定になります。

図で表すと、以下のようになります。

マンションの修繕積立金に関するガイドライン 均等積立方式(国土交通省)

続いて、均等積立方式のメリットを紹介します。

メリット①計画当初から安定的な財源が確保できる

均等積立方式の場合、修繕積立金の額が一定となります。

安定的な財源が確保されるため、将来、修繕積立金が不足するといった不安が少なくなります。

よって、適切な修繕工事を適切な時期に行えるようになります。

メリット②計画上、修繕積立金額の値上げを見込んでいない

段階増額方式の場合、値上げの度に集会(総会)を開催して判断する必要があります

一方、均等積立方式は将来予測される工事を見込んだ修繕積立額としているため、計画上は値上げを見込んでいません。

よって、段階増額方式に比べて判断回数が少なくなります。

全く、修繕積立金の値上げがなくなるということではありません

メリット③公平な負担

均等積立方式の図のとおり、どの期間においても、負担する金額は同額です。

つまり、計画期間中の公平な負担となります。

公平な負担は、合意形成の上で大切です。

長計の見直しで、修繕積立金額を値上げしなければならなくなった場合でも、合意が得られやすくなる可能性があります。

次は、デメリットを紹介します。

デメリット①修繕積立金額の値上げがないことは保証されていない

いくら将来予測される修繕工事を見込んで計画しても、何が起きるか分かりません。

長計は、あくまでも、作成時点の計画です。

将来を保証する、完全な道しるべではありません。

例えば、長計作成後当初見込んでいなかったケース(下記参照)が起こった場合、どうしたらいいでしょうか。

  • 法改正により、設置・実施が義務化される
  • 人件費や材料費の値上げ
  • 工事時期の前倒しや突発修繕の発生
  • 工事の仕様変更
  • 新しい施設の設置
  • 区分所有者や居住者のニーズの変化
ちゃん

長計の見直し、かしら・・・

チャンコ

ピンポンピンポンピンポーン

大正解!

上記の場合、長期修繕計画の見直しが必要になってきます。

チャンコ

ガイドラインでは、長計の見直しは

5年に1回程度見直すように言われているよ

長計見直しの結果、修繕工事費が当初の計画より安く済む場合もあれば、当然高くなる場合もあります。

安くなる場合は・・・

チャンコ

あー良かったね

となりますが、高くなった場合は

ちゃん

計画を見直すか

修繕積立金の値上げを考えないといけないわね

チャンコ

そのとおりだね

つまり、均等積立方式を採用してるからといって、修繕積立金の値上げは必要ないと思い込むのは危険です!

もし、周囲に

値上げ反対者

修繕積立金値上げは不要だー

と言ってる人がいたら

チャンコ

ひとまず距離を起きましょう

均等積立方式を採用しても、修繕積立金の額の変動リスクがあることの周知が必要です

デメリット②修繕積立金の額が高いと感じる

皆さんは商品を購入する場合、商品の値段を必ず見ますよね。

チャンコ

アラブの石油王なんかは

値段なんか気にしないだろうけど

ちゃん

そういうことを言いたいわけじゃないんでしょ

で、同じ商品の場合、見かけの値段が安い方を選ばないでしょうか。

チャンコ

体感的には8割りくらいの人は

見かけが安い方を選ぶんじゃないかな

マンションの購入でも同じことがいえます。

マンション購入時に提示される修繕積立金の額

  1. 高いけど、当初から最後まで一定(値上げなし)※均等積立方式
  2. 当初は低いけど、段階的に値上げし、最終的には①の金額を越える※段階増額方式

あなたならどちらを選びますか

ちゃん

ローンや生活費のことを考えると

②を選んでしまうかもしれないわ

チャンコ

修繕積立金の積立方法を理解していないと

目先の金額が低い方に飛びついちゃうよね

そして、将来思わぬ負担増となり、資金計画が破綻するケースが実際に起こっています。

このため、国は「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を作ったわけです。

話を戻して、均等積立方式の修繕積立金の額は、計画期間の最初から最後まで一定です。

よって、段階増額方式と比べると、当初十数年間は負担金額が大きくなます。

なお、その後は段階増額方式の方が、高くなることが一般的です。

修繕積立金を

  1. 将来のための貯蓄と納得して、拠出するか
  2. 単なる負担と感じて、低く抑えたいと思うか

どちらを選択するかは、あなた次第です

②段階増額方式の特徴

段階増額方式の特徴は、以下のとおりです。

特徴:資金需要に応じた、修繕積立金額の設定

修繕工事に応じて修繕積立金額を設定するため、計画当初の修繕積立金の負担を抑えられます。

図で表すと、以下のようになります。

マンションの修繕積立金に関するガイドライン 段階増額積立方式(国土交通省)

均等積立方式の図と見比べてください。

双方の違いを確認した上で、段階増額方式のメリットを紹介します。

メリット①計画当初の修繕積立金額を抑えられる

段階増額方式は、修繕工事に応じて、修繕積立金が設定されます。

例えば、マンション新築時の長期修繕計画が段階増額方式の場合、資金需要は以下のようになります。

【新築~1回目の大規模修繕】

購入時に、修繕積立基金が徴収される場合が多い

基金はいざというときのための、お守りみたいなもの

また、新築~10年程度は、多額の修繕工事は発生しない

このことから、1回目の大規模修繕工事までは、資金需要は少なくなる

つまり、修繕積立金の額は、低く抑えられる

【1回目の大規模修繕工事後】

2回目の大規模修繕工事や設備関係の工事が発生する

さらに、新築時には計画されなかった、長周期の工事も出現する

このことから、1回目の大規模修繕工事後は、資金需要が多くなる

つまり、修繕積立金の額は、徐々に高くなる(右肩上がり)

表にあらわすと以下のようになります。

時期資金ニーズ修繕積立金の額
新築~1回目大規模少ない低い
1回目大規模以降多い高い
段階増額方式の場合
チャンコ

新築でローンを組んで買った人にとっては

毎月の支出を抑えられるね

メリット②資金計画が立てやすい

修繕工事に応じて修繕積立金が設定されるということは、値上げのタイミングが分かるということです。

裏を返せば、資金計画を立てやすくなります。

また、資金計画が立てやすくなるということは、ライフプランの参考にもなります。

ちゃん

値上げのタイミングが分かっていれば

家計を見直したり、売却を考えたりできるわね

次は、デメリットを紹介します

デメリット①修繕積立金の額を増額する度に合意形成が必要

修繕積立金の額を増額する時には、集会(総会)の決議が必要になります。

長計の中で増額を見込んでいても、あくまでも計画に過ぎません。

何年かに一回、値上げについて、合意形成を図るタイミングがでてきます。

区分所有者が変わったり何年も経つと、値上げのことを知らない人が増えることがあります

このため、値上げの合意形成が難しくなる場合があります

よって、総会毎に、長計(段階増額方式)について周知しておくと良です

デメリット②滞納者が発生する可能性がある

修繕積立金の値上げを集会(総会)で承認しても、区分所有者の支払能力がなければ、滞納が発生します。

滞納が増えると、資金の回収に余計な労力と負担が発生します。

また、評価制度上も、滞納が一定額を上回るとマイナス評価につながります。

滞納については、別の記事で紹介します。

チャンコ

まさに、負の連鎖だね

デメリット③突発的な資金需要に対応できない(一時金の徴収)

あらかじめ計画された工事に応じて修繕積立金を設定していると、突発的な資金需要に対応できないことが考えられます。

しかし、工事は待ってくれません。

ちゃん

どうしたらいいのかしら

突発的な資金需要の対応例
  1. 今積み立てられている範囲で対応できることをする※修繕積立基金含む
  2. 不足分を負担割合に応じて、区分所有者に負担してもらう※標準管理規約

③なぜ、均等積立方式が評価されるの

評価制度では、均等積立方式を採用している長計の方が評価されます。

ちゃん

なんでかしら

チャンコ

ポイントを教えるね

諸説見解はあると思いますが、均等積立方式が、段階増額方式より評価されるポイントを列挙します。

  • 計画当初から安定した積立ができる
  • 修繕積立金が不足するリスクが小さい
  • 公平な負担(負担が一定)

③適正な収支計画と一時金徴収がないこと

積立方式の評価の次は、長計の収支計画の評価をします。

  • 適正な収支計画かどうか
  • 一時金徴収がないか

具体的には、以下のような評価になります。

適正な収支計画かどうか

ちゃん

適正な収支計画って

どういうことかしら

チャンコ

収支計画は、分かるよね

収入と支出のことだよ

では、「適正な」について見てみよう

評価制度における適正な収支計画は、次の項目で判断します。

  1. 修繕積立金の累計(収入)
  2. 修繕工事費の累計(支出)

当然、適正な収支と評価されるのは、収入が支出を上回っているときです。

チャンコ

式で表すと、以下のときだね

①≧②

ただ上記の場合でも、次にでてくる「一時金」が絡んでくると、評価が分かれます。

一時金の徴収がないか

長計の収支をながめていると、収入にドカンと大きな金額が入ってくることがあります。

上記のドカンが、一時金です!

【一時金の徴収例】

毎月の修繕積立金の負担を抑えて、修繕工事に合わせて一時金を徴収する

チャンコ

一時金徴収は分かりやすいけど

リスクが伴うため、評価は下がるよ

一時金徴収のリスク
  • 合意形成が得られない
  • 合意形成を得ても、滞納が発生する

結果的に、必要な修繕積立金が集まらず、工事ができなかったり工事費の支払ができなくなります

このため、長計上の収支は、一時金を見込まない方が評価されます。

④実際の修繕積立金の額

最後は、実際の修繕積立金の徴収額の評価です。

評価には、長計の他に一年間の修繕積立金の金額が分かる資料が必要になります。

チャンコ

手っ取り早いのは

集会(総会)資料で配られる、会計資料だよ

そして、長計上の年度収入と実際の修繕積立金の年間収入を見比べて

長計とおり、または長計より徴収できていれば、評価されます

実際の修繕積立金の年間収入≧長計上の年度収入

つまり、「均等積立」についてまとめると、以下のようになります。

均等積立のまとめ
  1. 均等積立方式で長計を作る
  2. 長計のとおり、修繕積立金を徴収する
ちゃん

なんとなく、家計の話とつながるわね

チャンコ

我が家の家計について

興味がある方は、以下の記事をご覧ください

共働き家庭の家計を公開
【家計】共働き家庭の家計を公開!家計の考え方、2021年まとめ【支出は全て公開します】40代共働き家庭の2021年の全支出を公開します!生活の満足度を下げずに、効率よく支出を見直せることが分かります。支出が見直せたら、その分自分が豊かになれるものに変えられます^^...

④「耐震性」

最後のキーワードは、「耐震性」です。

評価項目の「耐震性」に該当します。

チャンコ

耐震性では、10ポイント獲得できます

マンション管理適正評価制度では、「新耐震基準の建物か」「耐震性に問題ないか」を評価します。

ちゃん

耐震ということは

地震に関することなのかしら

チャンコ

そうだね

日本には「新耐震の建物」と「旧耐震の建物」があるんだよ

耐震性は、建物の安全にもつながる、大切な項目となります。

それでは、順番に解説します。

耐震性の解説
  1. 耐震基準
  2. 旧耐震の場合に実施すること

①耐震基準

不動産の購入を検討したことがある方は、建物の築何年を気にしたことはないでしょうか。

耐震基準は築年数に関係し、築年数により、「新耐震」と「旧耐震」に分けられます。

ポイントは、建築確認済証の年月日です。

昭和56年(1981年)6月1日以降

新耐震

昭和56年(1981年)5月31日以前

旧耐震

詳細は割愛しますが、建物を建築するときの基準(建築基準法)が変わって、世の中には異なる耐震基準の建物が存在することを理解しておきましょう。

旧耐震基準

  • 震度5強程度の地震でほとんど損傷しないことを検証

新耐震基準

  • 震度5強程度の地震でほとんど損傷しないことに加えて、震度6強~7に達する程度の地震で倒壊・崩壊しないことを検証

当然、評価制度上は「新耐震」基準の建物が評価されます。

ちゃん

旧耐震だと評価されないってことかしら

チャンコ

そんなこともないんだよ

次の項目で解説するね

②旧耐震の場合に実施すること

前提として、旧耐震基準の建物と分かって、なにもアクションしないのは論外です。

チャンコ

以下を参考に、管理組合でしっかり話してね

耐震診断を実施する

まず初めに行うことは、耐震診断です。

耐震診断は、「建築士」かつ「国土交通大臣が定める講習を修了した者」が行います。

また、耐震診断には費用がかかります。

耐震化は国策といっても過言ではないので、国や地方公共団体で様々な支援(国土交通省ホームページへ)が受けられるようになっています。

耐震診断の結果、耐震性に問題なければ、評価されます

ちゃん

ということは、耐震性に問題があると

評価されないのね

チャンコ

いやいや、そんなことはないよ

確かに、耐震性に問題があると、評価されないと思う良いけど

評価制度の主旨は、マンションの管理だから

どんなアクションを取ってるかがポイントになるよ

耐震性問題あり評価ポイント

10ポイント:耐震改修済

5ポイント:耐震改修予定がある

2ポイント:耐震改修予定がない

チャンコ

要するに

問題放置は論外

問題解決まで、プロセスを踏んで計画していれば

高評価につながるということです

まとめ

今回の記事では、マンション管理適正評価制度の具体的なアクションプラン「②マンション管理に欠かせないキーワードを押さえて82ポイント獲得」を詳しく解説しました。

評価制度では、評価の結果、10ポイント以上獲得できる項目が4項目あります。

本アクションプランで紹介したことを実践することで、①のアクションプランと合わせると、32ポイント上積みすることが出来ます(合計82ポイント)

一気に星です。

試験で高得点を取るためには、高得点が取れる問題を優先しますよね。

適正評価制度でも同様です。

高得点が配点されているということは、それだけ重要ということです

評価制度に取り組むと決めたのであれば、高得点を取れる項目を優先してみてはいかがでしょうか。

結果的に、将来の不安が少ないマンションライフが待っているはずです

一緒に良いマンションを将来に残していきましょう

他のアクションプランに移りたい方は、該当のプランをクリックしてください。

以上、参考になれば嬉しいです^^

それでは、またっ!ばいばいっ!

ABOUT ME
チャンコ
初めまして、チャンコです^^ 1980年生まれのサラリーマンです。 2020年3月 スマホデビュー 2021年1月 資産運用開始 2021年10月 ブログ立ち上げ 2022年1月 YouTube配信開始 リベ大の両学長の「今日が人生で一番若い日です。」を信じて、頑張っていきます。 応援してください!
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