【マン管適正評価制度】具体的なアクションプラン「②マンション管理に欠かせないキーワードを押さえて82ポイント獲得」

こんにちは、チャンコです！

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2022年4月に「マンション管理適正評価制度」がスタートしました。

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今回は、マンション管理会社の現役フロントマンが考えた、評価制度の具体的なアクションプランを分かりやすく解説します。

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具体的なアクションプランは、全部で5つ用意しました。

今回紹介するのは、「②マンション管理に欠かせないキーワードを押さえて82ポイント獲得」です。

高得点を目指すためのポイント（以下の記事を参照）の「②10ポイント以上の項目を優先する」に沿った、アクションプランになります。

【マンション管理適正評価制度】高得点（星5つ）を目指すために必要なことを解説します！マンション管理会社20年勤務のチャンコが、評価制度で高得点を目指すためのポイントを分かりやすく簡単に解説します。具体的なアクションも紹介します。...

この記事を読んでいただければ、マンション管理に欠かせない4つのキーワードを押さえて、評価ポイントを上積み（32ポイントUP）することができるようになります。

評価制度を通じて、マンションの資産価値が上がる可能性を秘めています！

是非、最後まで見ていってください^^

具体的なアクションプラン

それでは、マンション管理会社勤務の現役フロントマンが、マンション管理適正評価制度で高得点を取るための具体的なアクションプランを紹介します。

マンション管理会社での経歴は、以下の記事で紹介してます。

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マンション管理適正評価制度の詳しい内容が知りたい方は、以下の記事も合わせてご覧ください^^

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②マンション管理に欠かせないキーワードを押さえて82ポイント獲得

マンション管理適正評価制度についておさらいすると、評価の結果、10ポイント以上獲得できる項目が4項目あります。

10ポイント以上の項目のキーワードは、以下の通りです。

「10ポイント以上の項目のキーワード」別に、アクションプランを紹介します。

①のアクションプランは以下の記事をご覧ください。

【マン管適正評価制度】具体的なアクションプラン「①法律や管理規約をしっかりと守って50ポイント獲得」適正評価制度で５０ポイントを獲得するプランを紹介します！...

①「長期修繕計画」

最初のキーワードは、「長期修繕計画（長計）」です。

「建築・設備関係」の②の評価項目に当たります。

長計については、具体的なアクション「①法律や管理規約をしっかりと守って50ポイント獲得」の「管理規約を守れていない（規定されていない）」で解説しました。

再確認したい方や忘れてしまった方は、もう一度①のアクションプランをご覧ください。

「知ってるよー」という方や「覚えてるよっ」という方のために、簡単におさらいします。

詳細は以下の記事をご覧ください。

【マン管適正評価制度】具体的なアクションプラン「①法律や管理規約をしっかりと守って50ポイント獲得」適正評価制度で５０ポイントを獲得するプランを紹介します！...

②「修繕等の履歴情報」

次のキーワードは、「修繕等の履歴情報」です。

評価項目の「建築・設備」の③に該当します。

マンション管理適正評価制度では、「直近５年間の共用部分の修繕等の竣工図書の保管があるか」を評価します。

①そもそも修繕等の履歴情報とは？

まず、評価制度で保管が求められている「修繕等の履歴情報」がどのようなものかをハッキリさせたいと思います。

そのためには、国土交通相が公表している「マンション標準管理規約のコメント」が適しています。

修繕等の履歴情報とは、大規模修繕工事、計画修繕工事及び設備改修工事等の修繕の時期、箇所、費用及び工事施工者等や、設備の保守点検、建築基準法第１２条第１項及び第３項の特定建築物等の定期調査報告及び建築設備（昇降機を含む。）の定期検査報告、消防法第８条の２の２の防火 対象物定期点検報告等の法定点検、耐震診断結果、石綿使用調査結果など、維持管理の情報であり（略）

マンション標準管理規約（単棟型）コメント　第32条関係　⑥

項目毎に内容を確認してみます。

①工事関係

竣工図書は、一つにまとまっているのが理想ですが、バラバラに保管されている場合も考えられます。

②点検関係

マンションを維持管理している状況が分かることが、大切です。

②「修繕等の履歴情報」に関する規約の内容

マンションも10年20年と年数を重ねると、同じ様な「修繕」「不具合」「事故」等が、繰り返し発生します。

上記のケースでは、「あの時はどうだった」とか「あの人が知ってる」と、記憶や人に頼ることがあります。

しかし、昔のことを正確に記憶しておくことも当時の関係者が必ず残っている、という保証はどこにもありません。

長い目で見ると、記憶は曖昧になり、当時の関係者はつかまらないことが一般的でしょう。

当然、建物・設備を維持管理する主体である管理組合としては、好ましくない対応です。

上記の事態を無くすためかは、不明ですが

国（国土交通省）は、標準管理規約で「修繕等の履歴情報」について定めました。

主な内容は、次の通りです。

さらに、前述の標準管理規約のコメントは、次のように続きます。

修繕等の履歴情報とは（略）

整理して後に参照できるよう管理しておくことが今後の修繕等を適切に実施するためにも有効な情報である。

マンション標準管理規約（単棟型）コメント　第32条関係　⑥

③修繕等の履歴情報の整理・管理方法

一般的には、竣工図書は工事会社が作成するものです。

そして、発注者である管理組合に、工事毎に一冊のファイルにまとめて提出されます。

しかし、会社によっては、一冊にまとまっていない場合もあります。

例えば、見積書と報告書が分かれていたり、保証書が別に送られる等です。

このような場合は、面倒でも、管理組合で整理しなければなりません。

④修繕等の履歴情報があると良いこと

④について、本評価制度を作ったマンション管理業協会は、以下のように説明しています。

⑤保管は5年間でいいの

「修繕等の履歴情報」は、マンション管理に欠かせないキーワードということが分かったところで、最後に気になる疑問に迫りましょう。

結論は、マンション管理適正評価制度では、修繕等の履歴情報の保管は5年で構いません。

なぜなら、評価内容が5年間となっているからです。

以上から、「修繕等の履歴情報」は、半永久保管が望ましいと思われます。

よって、まとめると次のとおりになります。

修繕等の 履歴情報	5年間	半永久
評価制度	必須	必須ではない
組合運営	望ましくない	望ましい

築年数が経過する分、管理組合で保管する資料は増えていきます。

スペースに余裕があれば保管場所に困ることはありません。

しかし、面積ギリギリに建築されている建物もあるため、保管場所に困るケースが出てきます。

書面のデータ化について、検討してはどうでしょうか。

③「均等積立」

3つ目のキーワードは、「均等積立」です。

評価項目の「管理組合収支」の③に該当します。

さて、マンション管理適正評価制度では、「修繕積立金の資金計画の設定」を評価します。

【マン管適正評価制度】具体的なアクションプラン「①法律や管理規約をしっかりと守って50ポイント獲得」適正評価制度で５０ポイントを獲得するプランを紹介します！...

ちなみに、評価の切り口は、3つあります。

それでは、解説していきます。

①前提：要件に準拠した長計が作成されていること

「修繕積立金の資金計画の設定」で12ポイント獲得するためには、要件に準拠した長期修繕計画を作成しておく必要があります。

長計の作成については、具体的なアクション「①法律や管理規約をしっかりと守って50ポイント獲得」の「管理規約を守れていない（規定されていない）」で解説しました。

【マン管適正評価制度】具体的なアクションプラン「①法律や管理規約をしっかりと守って50ポイント獲得」適正評価制度で５０ポイントを獲得するプランを紹介します！...

②修繕積立金 2つの積立方式

修繕積立金は、区分所有者であれば負担しなければならない費用の一つです。

長計では、修繕積立金は収入として見込まれ、将来予想される修繕工事費に充当されます。

「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（国土交通相ホームページ）」によると、積立方法は2つ紹介されています。

評価制度では、まず長計が上記どちらの方式を採用しているかを評価します。

ちなみに、望ましい（評価される）のは、「均等積立方式」となります。

では、各方式の特徴と、なぜ「均等積立方式」が評価されるかを見ていきましょう

①均等積立方式の特徴

均等積立方式の特徴は、以下のとおりです。

特徴：修繕積立金の額が一定

将来予想される修繕工事の総額を計画期間で均等割りするため、修繕積立金の額が一定になります。

図で表すと、以下のようになります。

続いて、均等積立方式のメリットを紹介します。

メリット①計画当初から安定的な財源が確保できる

均等積立方式の場合、修繕積立金の額が一定となります。

安定的な財源が確保されるため、将来、修繕積立金が不足するといった不安が少なくなります。

よって、適切な修繕工事を適切な時期に行えるようになります。

メリット②計画上、修繕積立金額の値上げを見込んでいない

段階増額方式の場合、値上げの度に集会（総会）を開催して判断する必要があります

一方、均等積立方式は将来予測される工事を見込んだ修繕積立額としているため、計画上は値上げを見込んでいません。

よって、段階増額方式に比べて判断回数が少なくなります。

メリット③公平な負担

均等積立方式の図のとおり、どの期間においても、負担する金額は同額です。

つまり、計画期間中の公平な負担となります。

公平な負担は、合意形成の上で大切です。

長計の見直しで、修繕積立金額を値上げしなければならなくなった場合でも、合意が得られやすくなる可能性があります。

次は、デメリットを紹介します。

デメリット①修繕積立金額の値上げがないことは保証されていない

いくら将来予測される修繕工事を見込んで計画しても、何が起きるか分かりません。

長計は、あくまでも、作成時点の計画です。

将来を保証する、完全な道しるべではありません。

例えば、長計作成後当初見込んでいなかったケース（下記参照）が起こった場合、どうしたらいいでしょうか。

上記の場合、長期修繕計画の見直しが必要になってきます。

長計見直しの結果、修繕工事費が当初の計画より安く済む場合もあれば、当然高くなる場合もあります。

安くなる場合は・・・

となりますが、高くなった場合は

つまり、均等積立方式を採用してるからといって、修繕積立金の値上げは必要ないと思い込むのは危険です！

もし、周囲に

と言ってる人がいたら

デメリット②修繕積立金の額が高いと感じる

皆さんは商品を購入する場合、商品の値段を必ず見ますよね。

で、同じ商品の場合、見かけの値段が安い方を選ばないでしょうか。

マンションの購入でも同じことがいえます。

そして、将来思わぬ負担増となり、資金計画が破綻するケースが実際に起こっています。

このため、国は「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を作ったわけです。

話を戻して、均等積立方式の修繕積立金の額は、計画期間の最初から最後まで一定です。

よって、段階増額方式と比べると、当初十数年間は負担金額が大きくなます。

なお、その後は段階増額方式の方が、高くなることが一般的です。

②段階増額方式の特徴

段階増額方式の特徴は、以下のとおりです。

特徴：資金需要に応じた、修繕積立金額の設定

修繕工事に応じて修繕積立金額を設定するため、計画当初の修繕積立金の負担を抑えられます。

図で表すと、以下のようになります。

均等積立方式の図と見比べてください。

双方の違いを確認した上で、段階増額方式のメリットを紹介します。

メリット①計画当初の修繕積立金額を抑えられる

段階増額方式は、修繕工事に応じて、修繕積立金が設定されます。

例えば、マンション新築時の長期修繕計画が段階増額方式の場合、資金需要は以下のようになります。

表にあらわすと以下のようになります。

時期	資金ニーズ	修繕積立金の額
新築～1回目大規模	少ない	低い
1回目大規模以降	多い	高い

メリット②資金計画が立てやすい

修繕工事に応じて修繕積立金が設定されるということは、値上げのタイミングが分かるということです。

裏を返せば、資金計画を立てやすくなります。

また、資金計画が立てやすくなるということは、ライフプランの参考にもなります。

次は、デメリットを紹介します

デメリット①修繕積立金の額を増額する度に合意形成が必要

修繕積立金の額を増額する時には、集会（総会）の決議が必要になります。

長計の中で増額を見込んでいても、あくまでも計画に過ぎません。

何年かに一回、値上げについて、合意形成を図るタイミングがでてきます。

デメリット②滞納者が発生する可能性がある

修繕積立金の値上げを集会（総会）で承認しても、区分所有者の支払能力がなければ、滞納が発生します。

滞納が増えると、資金の回収に余計な労力と負担が発生します。

また、評価制度上も、滞納が一定額を上回るとマイナス評価につながります。

滞納については、別の記事で紹介します。

デメリット③突発的な資金需要に対応できない（一時金の徴収）

あらかじめ計画された工事に応じて修繕積立金を設定していると、突発的な資金需要に対応できないことが考えられます。

しかし、工事は待ってくれません。

③なぜ、均等積立方式が評価されるの

評価制度では、均等積立方式を採用している長計の方が評価されます。

諸説見解はあると思いますが、均等積立方式が、段階増額方式より評価されるポイントを列挙します。

③適正な収支計画と一時金徴収がないこと

積立方式の評価の次は、長計の収支計画の評価をします。

具体的には、以下のような評価になります。

適正な収支計画かどうか

評価制度における適正な収支計画は、次の項目で判断します。

当然、適正な収支と評価されるのは、収入が支出を上回っているときです。

ただ上記の場合でも、次にでてくる「一時金」が絡んでくると、評価が分かれます。

一時金の徴収がないか

長計の収支をながめていると、収入にドカンと大きな金額が入ってくることがあります。

上記のドカンが、一時金です！

このため、長計上の収支は、一時金を見込まない方が評価されます。

④実際の修繕積立金の額

最後は、実際の修繕積立金の徴収額の評価です。

評価には、長計の他に一年間の修繕積立金の金額が分かる資料が必要になります。

そして、長計上の年度収入と実際の修繕積立金の年間収入を見比べて

つまり、「均等積立」についてまとめると、以下のようになります。

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④「耐震性」

最後のキーワードは、「耐震性」です。

評価項目の「耐震性」に該当します。

マンション管理適正評価制度では、「新耐震基準の建物か」「耐震性に問題ないか」を評価します。

耐震性は、建物の安全にもつながる、大切な項目となります。

それでは、順番に解説します。

①耐震基準

不動産の購入を検討したことがある方は、建物の築何年を気にしたことはないでしょうか。

耐震基準は築年数に関係し、築年数により、「新耐震」と「旧耐震」に分けられます。

ポイントは、建築確認済証の年月日です。

詳細は割愛しますが、建物を建築するときの基準（建築基準法）が変わって、世の中には異なる耐震基準の建物が存在することを理解しておきましょう。

当然、評価制度上は「新耐震」基準の建物が評価されます。

②旧耐震の場合に実施すること

前提として、旧耐震基準の建物と分かって、なにもアクションしないのは論外です。

耐震診断を実施する

まず初めに行うことは、耐震診断です。

耐震診断は、「建築士」かつ「国土交通大臣が定める講習を修了した者」が行います。

また、耐震診断には費用がかかります。

耐震化は国策といっても過言ではないので、国や地方公共団体で様々な支援（国土交通省ホームページへ）が受けられるようになっています。

まとめ

今回の記事では、マンション管理適正評価制度の具体的なアクションプラン「②マンション管理に欠かせないキーワードを押さえて82ポイント獲得」を詳しく解説しました。

評価制度では、評価の結果、10ポイント以上獲得できる項目が4項目あります。

本アクションプランで紹介したことを実践することで、①のアクションプランと合わせると、32ポイント上積みすることが出来ます（合計82ポイント）。

一気に星です。

試験で高得点を取るためには、高得点が取れる問題を優先しますよね。

適正評価制度でも同様です。

高得点が配点されているということは、それだけ重要ということです。

評価制度に取り組むと決めたのであれば、高得点を取れる項目を優先してみてはいかがでしょうか。

結果的に、将来の不安が少ないマンションライフが待っているはずです！

一緒に良いマンションを将来に残していきましょう。

他のアクションプランに移りたい方は、該当のプランをクリックしてください。

以上、参考になれば嬉しいです^^

それでは、またっ！ばいばいっ！